离2027年只剩不到两个月，"潮水退去"这个说法被越来越多人挂在嘴边。
先看看最新的数据。国家统计局10月19日发布的数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个，一二三线城市同比降幅均收窄。
一线城市先回暖，二三线城市还在找底。眼下楼市的主要特点就是分化。潮水为什么涨得这么高？
城镇化和住房改革同时推进，很多家庭把房子当成"存钱罐"。开发商则用预售款滚动拿地。
2020年"三道红线"出台后，高杠杆、高周转的模式开始走不通。恒大2021年12月被评级机构认定违约，2024年1月被香港高等法院颁令清盘，2025年8月25日退市。
托底措施一直在推进。截至2024年底，保交房攻坚战已交付住房373万套。往后看，有三股力量在改变楼市规则。
房子不再稀缺。城镇家庭住房拥有率在2019年就达到96%，9月末，新建商品房待售面积74825万平方米。人口在减少、在变老。
全年出生人口792万人，60岁及以上人口32338万人，占全国人口的23.0%。保障房在提速。
保障性租赁住房和配售型保障房，给新市民和青年人多了一个选择。落到普通人身上：刚需按自己的节奏买，想赚差价的先别急着出手，手头紧就先租房。
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，预售门槛提至主体结构封顶、预售资金全额监管、按揭延至竣工备案后发放。
北京、上海、广州于国庆前相继出台新政细则，10月15日杭州也发布了落地细则。
销售方面，中指院数据显示，1—10月百强房企销售总额25370.6亿元，同比降幅较1—9月收窄0.9个百分点；10月单月约2773.4亿元，环比8月的2133亿元、9月的2421亿元延续回升态势。
新规改变了供给方式，销量也小幅回暖，但楼市的大周期不会因为一两个月的数据就结束。下面这份2025年初围绕70城二手房价格的分析，可以帮我们理解这轮调整的来龙去脉。
很多人关心2025年究竟是不是出手买房的好时机，似乎看到了房地产出底企稳回升的希望。房地产后续走势能否企稳、出底、回升，可以从70个大中城市二手住宅价格的走势来分析。
这项数据由统计局每个月公布，其中既有同比数据，也有环比数据。人们看得比较多的是环比数据，因为它更能实时反映房地产市场的趋势和变化。
比如在最惨淡的时候，2024年9月，70个大中城市二手住宅环比价格全部下跌。到了10月、11月、12月和1月份，环比下跌的城市数量有所减少，减少到59个、60个。
这主要是因为2024年9月出台了一系列刺激政策，包括把首套房和二套房的最低首付比例统一为15%、降利率，以及公积金政策的一些调整。这些政策刺激了一波房地产走势。
从价格曲线看，刺激之后，一二线城市尤其是一二线核心城市出现了明显的企稳回升、反弹走势，其中成交量放大最为明显；三四线城市可能只是量能有所回升，价格基本还趴在地板上，只是处于企稳状态，并没有回升。
所以说，2024年9月24日以后出台的政策，所能作用到的城市数量非常有限，基本也就是十几个一二线核心城市。相对恢复得比较好的有北京、天津、上海、南京、宁波、厦门、青岛、深圳，以及成都、苏州和杭州等，大概十一二个城市。
这些城市的价格确实有一些回升，成交量也有很大回升。至于到了三四月份以后还能不能继续上涨，从走势中也能看出一些端倪：从1月份开始，又有点逐渐走弱的态势，价格上挑开始放缓，甚至有所下滑。
从70个大中城市环比下跌的数量来讲，也没有继续下降，下降到60个基本就横住了。到了2月份、3月份，尤其是3月份以后，要小心下跌城市数量再次扩大，这也就意味着房地产又回到原来的下行趋势上。
主要原因在于，库存并不低，2024年的库存已经超过了2015年去库存之前的水平。另外，房地产大的周期拐点其实已经过去。
2021年商品房销售额为18.2万亿元，销售面积为17.9亿平方米，也就是约18亿平方米的销售面积和18万亿元的销售金额，这已经是房地产销售的高点。之后的2022年、2023年和2024年，新房销售呈逐年下降的态势。
2022年以来，想卖房基本必须等到刺激政策出台的时候，只有刺激政策出台时才有流动性，才能卖得出去房子。想买房的时候，则要等那些冰点，比如70个大中城市基本全跌的状态，像2024年9月和2024年4、5月份。
有一些月份房地产下跌城市数量越来越多，直接达到70个全部下跌，那就是房地产非常冰点的时刻。如果是刚需，或者房贷压力不大，也可以考虑。
但从房地产大的趋势来讲，房地产还在下行通道里，或者说在下行趋势里，这个下行趋势可能要持续多年。
从历史上来讲，短的可能也需要5年左右：2008年次贷危机后，房地产从2008年下行到2012年，历时5年；1997年到2003年，香港房地产的下跌持续了7年；日本则可能长达10年、10多年。
整体来讲，一轮大的房地产周期下行都是以年为单位的，少则五年，多则可能十几年，所以下行趋势可能还要持续一段时间。再有，2024年全年依法办理结婚登记610.6万对，这么低的结婚登记数量可能会影响刚需购房。
出生和死亡人口的变动趋势也有影响，随着老龄化不断加深，越来越多高龄人口逐渐离世，有些房子就会空出来。整体来讲，房地产已经度过了之前的稀缺时代，基本上处于偏过剩的状态，不管是几线城市都是如此，不太会再出现之前那种暴涨大涨的态势。
所以如果是刚需或者有需求，完全可以慢慢等待，慢慢去看，慢慢去找，基本不用担心房地产出现暴涨大涨的情况。房地产的趋势可能在三月份之后重回之前那种偏下行压力的趋势，如果这一轮没有卖出房子，可以等下一轮刺激政策出台以后再找机会。
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